Što je dodjeljivanje stana u novoj zgradi i mogućih rizika?

Radi profita, mnogi investitori u nekretnine prodaju stanove u završnoj fazi izgradnje, kada je cijena stanovanja povećana (a ne jednom) od početka projekta, ali od investitora nema preostalih stanova. Da bi takav posao moguće samo prijenosom vlasništva stana u novoj zgradi, što to znači i kakve nijanse trebate biti svjesni kako biste se zaštitili od najvjerojatnijih rizika - pročitajte u ovom članku.

Što je ustupanje imovinskih prava

Prije nego što znate kako je kupnja nekretnina sigurna prema ovoj shemi, morate razumjeti što je ustupanje stana u novoj zgradi, kako bi se zakonski pojasnilo značajni aspekti povezani s ovom vrstom transakcije.

Prijenos vlasništva jedini je način na koji dioničar može prodati stan u nedovršenoj kući prije puštanja u rad. Stoga dolazi do dodjele samo kada prodavatelj nije developer, već fizički (vlasnik dionice koji je kupio stanovanje od developera) ili pravnu osobu (izvođačko poduzeće, organizator investitor). Ovaj način prijenosa prava na stan predviđen je saveznim zakonom “o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji”. I to je moguće od trenutka državne registracije ugovora o sudjelovanju u izgradnji (DDU) do datuma isporuke kuće.

Dodjela stana je transakcija, a rezultat je prijenos prava vlasništva na stambene prostore. No, budući da se radi o stanu u kući u izgradnji, uz prava na nju, prenose se dužnosti investitora za nekretnine. U stvari, predmet prodaje nije samo stanovanje, već sporazum prema kojem kupac može postati vlasnik u budućnosti (DDU). Do tog trenutka, stan nije zapravo postojeći objekt, već samo uvjetan, s uvjetnim podacima i brojevima (poštanska adresa, točno mjesto i broj stana postaju poznati tek nakon narudžbe kuće). Stvarni prijenos stana na novog vlasnika provodi se prema ustupanju i tek nakon dobivanja dozvole za puštanje u rad.

Važno! Nepoštivanje bilo kojeg od zakonski relevantnih uvjeta može dovesti do priznavanja transakcije kao nevažeće.

Vrste dodjeljivanja

Transakcije prijenosa podijeljene su u dvije vrste, ovisno o tome je li prodavatelj pojedinac ili organizacija (pravna osoba). 2 '1. U prvom slučaju najčešće govorimo o dobivanju naknade zbog razlike između cijena u fazi iskapanja i završne faze izgradnje (nekoliko mjeseci prije stavljanja kuće). Također, prodavatelj je vođen željom da izbjegne plaćanje poreza. Dok suinvestitor ne postaje vlasnik, dužan je platiti porez na dohodak od prodaje stana (PIT), ali istodobno uštedjeti znatan dio (porez se neće obračunavati na katastarsku vrijednost, te stoga bez povećanja za 0,7). No registriranjem nekretnine vlasnik je obvezan platiti porez od 13% na trošak prodaje (ako posjeduje stan manje od pet godina). Koji rizici mogu nastati pri prijenosu prava s dioničara na drugog pojedinca?

Prilikom sklapanja ugovora o ustupanju, dioničar mijenja trenutni PSD. Istodobno, novi dioničar mora se dogovoriti oko uvjeta investitora koji su dogovoreni s prethodnim sudionikom u zajedničkoj izgradnji. Za promjenu DDU više nije moguće. Ali to je njegov plus. Sve obveze investitora ostaju iste - novi nositelj interesa dobit će određeni stan po dogovorenoj cijeni iu dogovoreno vrijeme. 2'25 ° 2. U drugom slučaju, ako se prava i obveze iz DDU-a prenose na pravnu osobu, postupak obrade transakcije nije previše različit od prethodne verzije. Jedini uvjet za organizaciju je da se nagodba s investitorom mora izvršiti u bezgotovinskom obliku i tek nakon državne registracije DDU-a. Stavovi programera za dodjelu i koordinaciju

Prema važećem zakonodavstvu Ruske Federacije (naime, saveznom zakonu br. 214) nije potrebno dogovoriti se o transakciji ako je cijena ugovora o ustupanju u cijelosti plaćena , Ako se plaćanje vrši samo djelomično, pristanak developer - preduvjet za transakciju o prijenosu prava na stan. To je opće pravilo iz kojeg postoje iznimke. Ako developer u DDU propisan izravan zahtjev: "ustupanje prava bez suglasnosti developer je nemoguće" - onda dioničar je dužan u skladu s uvjetima ugovora, pod kojim je potpisao svoj potpis.

Nisu svi programeri prihvatili transakcije dodjele prava. Neki jednostavno registriraju u DDU potrebu da se dogovore o transakciji dodjele. Drugi vole primati naknade: oni naplatiti naknadu za mogućnost prijenosa potraživanja na drugu osobu u iznosu od 1-15% od vrijednosti stana.Tko bi točno trebao snositi te troškove, nije jasno definiran u zakonodavstvu, sve ovisi o sporazumu između stranaka. Najčešće, te troškove pokriva prvi dioničar, koji je pristao na uvjete developer. Međutim, u praksi prodavatelj često precjenjuje cijenu stana kako bi nadoknadio razliku.

I još neki u DDU-u propisuju izravnu zabranu izvršenja ove transakcije. Što, usput, nije sasvim legalno i može se osporiti na sudu (ako je ranije praksa pokazala besmislenost takvih žalbi od strane investitora u nekretnine, sada postoji pozitivan trend - suci sve više preuzimaju stranu sudionika u zajedničkoj izgradnji).

Važno! Čak i ako ne postoji odredba o zabrani ili obveznom odobrenju u DDU, stranke su dužne obavijestiti investitora o promjeni dioničara.

Rizici pri dodjeljivanju

Da bi shvatili postoje li "zamke" u poslu, morate znati motive koji pokreću prodavatelja. U slučaju prijenosa prava na stan u kući u izgradnji, sve je vrlo jasno i razumljivo. Prodavatelj želi dobiti profit i izbjeći poreze. I nije bitno tko djeluje kao dioničar - privatni vlasnik ili organizacija.

U ovom slučaju, vjerojatnost susreta s prevarantima nije isključena. Da bi se izbjegli rizici (gubitak novca i stanovanja), vrijedi provjeriti:

1. Sam objekt je u izgradnji (kako se projekt odvija, jesu li bilo kašnjenja, jesu li poštivane građevinske norme)
2. Razvojni programer (njegova povijest, stupanj pouzdanosti, povratne informacije o tvrtki na forumima i zajednicama suinvestitora);
3. Dizajn i dopuštenje dokumentacije (sadrži sve službene podatke o projektu i programeru); 61>
4. Je li proveden postupak državne registracije DDU-a;
5. Je li prodavatelj u cijelosti izvršio plaćanje developeru (kao i uobičajeno) čak i prodavatelj šalje potvrdu o plaćanju zajedno s drugim dokumentima, u našem slučaju to je DDU). Prve tri točke povezane su s rizikom nedovršene gradnje: prodavatelj može pokrenuti želju da se riješi takvog objekta bez gubitka novca , Jasan znak "zamrznute" gradnje, kada 70% - 80% prodanih stanova, u određenoj kući, nude se prema ugovoru o dodjeli, a građevinski radovi na objektu završeni su samo za 20-40%. Posljednje dvije su povezane s rizikom gubitka svih ulaganja ili s rizikom nepredviđenih troškova. Ako prethodni dioničar uopće nije u cijelosti platio ili nije platio stan, obvezu plaćanja platit će se novom sudioniku u zajedničkoj izgradnji (čak i unatoč činjenici da je već u cijelosti isplatio prodavatelju).

   Kao što praksa pokazuje, česti su i slučajevi kada prodavači pokušavaju prevariti nudeći prava na preliminarni DDU. Takav sporazum nije pravno obvezujući jer nije ni registriran u regaliji. Takve lažne radnje često su praćene dvostrukom prodajom i uvijek završavaju gubitkom novca i stanovanja za prevarenog kupca.

   Hipoteka: postupak

   Jednostavna, premda nerazumljiva na prvi pogled, prijenos transakcija je komplicirana kada se plaćanje vrši na teret hipotekarnih fondova. Razmotrite tri različite situacije i postupke u svakoj od njih.

   1. Prodavatelj kupio stan na račun hipoteka sredstava. Glavno pitanje je kako prenositi prava na nekretninu ako je banka nametnula naknadu?

   Ako je prodavatelj kupio stan za hipoteku, transakcija prijenosa bit će moguća tek nakon što se dug potpuno otplati. Zajam možete otplatiti na trošak kupca u nekoliko koraka (ali samo pod uvjetom da kupac ima gotovinu):

7. prodavatelj i kupac trebaju sastaviti ugovor o zajmu ili račun (nije registriran, već je napisan u pisanom obliku) u duplikatu, pohranjeni dugo vremena, u slučaju potraživanja) i tek nakon toga izvršite prijenos novca za otplatu zajma i uklonite "teret";
8. registraciju transakcije prema ugovoru o prijenosu prava. 1. . Kupac stječe stan u hipoteci - kako napraviti posao i smanjiti troškove?

   Kredit za objekt spreman za isporuku i realiziran ustupanjem prava nije odobren u svim bankama i za prilično velik postotak (ne u početnoj fazi izgradnja - umjesto 9,5% godišnje - 11-13%). U vezi s ovom okolnošću, kupac ima pravo zahtijevati od prodavatelja značajan popust. Ako nema toliko ljudi koji žele kupiti stan po ugovoru o zadatku, druga strana će ih morati upoznati na pola puta.

   Za dobivanje kredita banka otvara poseban račun za klijenta kojem je dužnik dužan uplatiti predujam. Također dolaze kreditna sredstva. Postupak se završava prijenosom cjelokupnog iznosa na račun prodavatelja, koji se provodi tek nakon državne registracije ugovora o ustupanju (u matičnom uredu). 2.

   3. Obje stranke kupuju na teret hipotekarnih fondova.

   Ako dva "hipotekarna društva" djeluju kao stranke u transakciji, još uvijek je moguće prenijeti prava ako prvi dioničar dobije pristanak od svoje banke.

   Naravno, transakcija o ustupanju stambenih prava je složena i zahtijeva poštivanje niza zakonskih nijansi, kao i maksimalnu brigu i oprez, kako od prodavatelja tako i od kupca. Ali sada znate kako izbjeći najvjerojatnije rizike i sastaviti ugovor. Ne zaboravite na standardne rizike povezane s bilo kojom transakcijom nekretnina (potraživanja trećih osoba, rođaci, prodaja nesposobnog prodavatelja, povjerenik, koji nema pravo prodati predmet, itd.).